• 一括取得した土地と建物の取得価額等の算定に当たり、建物の売買代金相当額をどのように算定するのが合理的か争われた事案(令和5年6月21日裁決)。
  • 審判所、一括取得した土地と価値を増加させる改修工事を行った建物は、固定資産税評価額の比ではなく、不動産鑑定評価の積算価格比によりあん分するのが合理的。

本件は、法人である請求人が、一括取得した土地及び建物の取得価額等を算定にするにあたり、建物の売買代金相当額をどのように算定すべきかが争われた事案である。請求人は、売買により一括取得した各土地及びその上の建物について、これらの売買代金の総額から路線価を基に算出した土地の売買代金相当額を差し引く方法(本件差引法)によって建物の売買代金相当額を算出した上で確定申告したが、原処分庁は、建物の売買代金相当額は土地及び建物の売買代金総額を各資産の固定資産税評価額によりあん分する方法により算出すべきとして更正処分等をしたため、請求人が更正処分等の一部の取消しを求めていた。

審判所は、請求人が取得した各土地及び建物は、いずれも売買金額並びに消費税相当額が売買契約上明らかでないことから、支払対価の額の計算上、合理的な方法によって各々の売買代金相当額に区分する必要があるとした。その上で、本件差引法を用いて各土地及び建物の売買代金相当額を区分した場合には、路線価との差額部分に相当する価額や、各土地に係る売主の利益及び販売手数料等の諸経費相当額が土地の売買代金相当額に反映されず、客観的な時価に比して低額になる一方、土地の売買代金相当額が建物の売買代金相当額に転嫁され、客観的な時価に比して高額になることから、本件差引法は合理的とは認められないとの判断を示した。

一方で審判所は、原処分庁が主張する固定資産税評価額比あん分法は、土地及び建物の売買代金の総額を土地及び建物の各々の売買代金相当額に区分する方法として、一般的には合理的な方法であると認められるとしつつも、一部の時価を増加させると認められる改修工事が実施された建物の固定資産税評価額にはこれらの時価の増加が反映されていないと指摘。この部分については、請求人が予備的に主張していた不動産鑑定評価における積算価格比あん分法の方が、改修工事の実施を踏まえたものとなっており、土地及び建物の時価の価額比を推認する手がかりとして一定の合理性が認められると判断し、原処分の一部を取り消した。